Troubles de voisinage et parties communes

Troubles de voisinage et parties communes

La vie en immeuble collectif suppose le respect de règles de cohabitation. Les nuisances sonores, les incivilités dans les parties communes ou le non-respect du règlement intérieur sont des sources fréquentes de conflits. Voici vos droits et les moyens d'agir.

La jouissance paisible du logement

Le bailleur a l'obligation de garantir a chaque locataire la jouissance paisible de son logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et article 1719 du Code civil). Cela signifié qu'il doit prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles causes par d'autres locataires de l'immeuble.

Les nuisances sonores

Le bruit est la première source de conflits de voisinage. La loi distingue deux types de nuisances :

Le bruit de comportement

Ce sont les bruits causes par le comportement d'une personne ou d'un animal : musique forte, cris, aboiements, fetes, talons sur le sol, bricolage. Ces bruits sont sanctionnables de jour comme de nuit s'ils constituent un trouble anormal de voisinage.

Contrairement a une idee reçue, il n'existe pas de "droit au bruit" entre 7h et 22h. Un bruit de comportement peut etre sanctionne a toute heure s'il dépasse, par sa durée, sa répétition ou son intensité, les inconvenients normaux de voisinage.

Le tapage nocturne

Le tapage nocturne est une infraction pénale (article R. 623-2 du Code penal). Il est constitué par tout bruit perçu d'un logement a un autre entre 22h et 7h, sans qu'il soit necessaire de prouver une quelconque mesure de decibels. L'amende peut atteindre 68 euros (contravention de 3e classe), majorable en cas de récidive.

Le règlement intérieur de l'immeuble

En logement social, le règlement intérieur fixe les règles de vie collective dans l'immeuble. Il est généralement annexe au bail et s'impose a tous les locataires. Il peut prévoir :

• Des horaires de silence (généralement de 22h a 7h en semaine, jusqu'a 9h le week-end)
• L'interdiction de certaines activites dans les parties communes (velos, poussettes dans les couloirs, barbecue sur les balcons, etc.)
• Des règles sur la détention d'animaux
• Les modalités d'utilisation des équipements collectifs (local poubelles, local velos, buanderie)

Le non-respect du règlement intérieur peut constituer un motif de résiliation du bail par le bailleur, sur decision de justice.

Les parties communes : droits et obligations

Les parties communes (halls, escaliers, ascenseurs, parkings, espaces verts) sont la propriété du bailleur et sont destinées a l'usage collectif. Chaque locataire a le droit d'en jouir normalement et le devoir de les respecter.

• Interdiction d'encombrer les couloirs, escaliers et paliers (sécurité incendie)
• Interdiction de dégrader les équipements (interphones, boites aux lettres, éclairage)
• Obligation de tri des déchets selon les consignes de la collectivité
• Le bailleur est responsable de l'entretien des parties communes (nettoyage, éclairage, securisation)

La responsabilité du bailleur

Lorsqu'un locataire cause des troubles de voisinage, le bailleur a une obligation d'agir. La jurisprudence est constante sur ce point : le bailleur ne peut pas se réfugier derrière l'idee que le conflit est "entre voisins". Il doit :

• Rappeler au locataire fautif ses obligations
• Adresser des courriers d'avertissement
• En cas de troubles graves et répétés, engager une procédure de résiliation du bail pour motif légitime et sérieux

Si le bailleur reste inactif, le locataire victime des troubles peut engager la responsabilité du bailleur et demander des dommages et intérêts.

Comment agir face a un trouble de voisinage ?

• Etape 1 : le dialogue. Essayez d'abord de discuter calmement avec votre voisin pour lui signaler la gêne. Beaucoup de conflits se résolvent par la communication.
• Etape 2 : le signalement écrit au bailleur. Si le dialogue ne suffit pas, adressez un courrier (de préférence recommande) a votre bailleur en decrivant les troubles (dates, heures, nature des nuisances). Le bailleur est tenu d'intervenir.
• Etape 3 : le constat. Constituez des preuves : témoignages ecrits de voisins, main courante au commissariat, constat de commissaire de justice, enregistrements sonores dates.
• Etape 4 : la médiation. La mairie ou le conciliateur de justice de votre canton peut organiser une médiation gratuite entre les parties.
• Etape 5 : le recours judiciaire. Si rien ne fonctionne, vous pouvez saisir le Tribunal judiciaire de Tours en action en trouble anormal de voisinage (article 1253 du Code civil). Le juge peut ordonner la cessation du trouble et accorder des dommages et intérêts.

En cas d'urgence

Si la situation représente un danger immédiat (violences, menaces), appelez les forces de l'ordre :

• Police : 17
• Numero d'urgence européen : 112
• SMS d'urgence (pour les personnes sourdes ou malentendantes) : 114

Contacts utiles

• Conciliateur de justice : permanences en mairie (gratuit)
• ADIL 37 : 02 47 60 90 70 - Conseil sur les troubles de voisinage
• Tribunal judiciaire de Tours : Place Jean Jaures, 37000 Tours
• La Voix des Locataires 37 : nous pouvons vous accompagner dans vos démarches et intervenir auprès de votre bailleur