Les charges locatives et le loyer

Les charges locatives et le loyer : comprendre et contester

Le loyer et les charges représentent le poste de dépense le plus important pour les locataires. En logement social, ces montants sont encadrés, mais il est essentiel de connaître vos droits pour verifier que les sommes demandées sont justifiées.

Le loyer en logement social

Le loyer d'un logement social est fixe par le bailleur dans le respect de loyers plafonds determines par la convention APL. Il dépend de plusieurs critères :

• Le type de financement du logement (PLUS, PLAI, PLS)
• La surface utile du logement
• La zone géographique

La révision annuelle du loyer intervient a la date anniversaire du bail, sur la base de l'Indice de Reference des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. Le bailleur doit vous informer de toute augmentation.

Les charges locatives : ce qui est récupérable

Les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret du 26 aout 1987. Elles se répartissent en trois grandes catégories :

• Ascenseurs et monte-charge : électricité, entretien courant, menues réparations
• Eau et chauffage collectif : consommation d'eau froide et chaude, combustible, entretien des installations collectives
• Entretien courant et menues réparations des parties communes : électricité des parties communes, entretien des espaces verts, nettoyage, produits d'entretien
• Taxes et redevances : taxe d'enlevement des ordures ménagères (TEOM), redevance d'assainissement

Ne sont pas récupérables : les gros travaux (ravalement, toiture, remplacement de chaudière collective), les frais de gestion du bailleur, la taxe fonciere, l'assurance de l'immeuble.

Le système de provisions et la régularisation

Les charges sont généralement payées sous forme de provisions mensuelles (acomptes). Une fois par an, le bailleur doit proceder a une régularisation annuelle :

• Il compare le total des provisions versées avec les dépenses réelles engagées
• Si vous avez trop paye, le trop-perçu doit vous etre remboursé ou déduit des charges suivantes
• Si les provisions étaient insuffisantes, un complément peut vous etre demande

Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : "Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de resultats antérieurs arretes lors de la precedente régularisation."

Le bailleur doit vous adresser un décompte détaillé des charges par nature (eau, chauffage, entretien, etc.) au moins un mois avant la régularisation. Les pièces justificatives doivent etre tenues a votre disposition pendant 6 mois apres l'envoi du décompte.

La quittance de loyer

Le bailleur est tenu de vous délivrer gratuitement une quittance de loyer si vous en faites la demande (article 21 de la loi de 1989). La quittance doit distinguer le montant du loyer et le montant des charges. Aucuns frais ne peuvent vous etre factures pour son envoi.

Comment contester vos charges ?

Si vous estimez que les charges qui vous sont facturées sont injustifiees ou excessives, voici les étapes a suivre :

• Etape 1 : Demandez par écrit le detail des charges et les pièces justificatives a votre bailleur. Il est tenu de vous les communiquer.
• Etape 2 : Verifiez que chaque poste correspond bien a une charge récupérable au sens du décret du 26 aout 1987.
• Etape 3 : En cas de désaccord, adressez une lettre recommandée avec AR a votre bailleur en détaillant les postes contestés.
• Etape 4 : Saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) d'Indre-et-Loire pour une médiation gratuite.
• Etape 5 : Si la conciliation echoue, saisissez le Tribunal judiciaire de Tours.

Prescription : vous disposez d'un délai de 3 ans pour contester une régularisation de charges (article 7-1 de la loi de 1989). Au-dela, les sommes sont prescrites.

Ressources et contacts

• ADIL 37 : 02 47 60 90 70 - Conseil gratuit sur les charges et le loyer
• Commission départementale de conciliation : DDT d'Indre-et-Loire
• La Voix des Locataires 37 : nous pouvons vous aider a analyser votre décompte de charges