Le logement décent : obligations du bailleur

Le logement décent : ce que votre bailleur vous doit

Tout bailleur, qu'il soit privé ou social, est tenu de mettre a disposition un logement décent. Cette obligation, inscrite a l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et précisée par le décret du 30 janvier 2002, est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger.

Les critères de décence

Un logement décent doit répondre aux critères suivants :

Sécurité physique et santé des occupants

• Les matériaux de construction, canalisations et revêtements ne doivent pas présenter de risques pour la santé (amiante, plomb, etc.)
• Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps, rambardes) doivent etre en bon état
• La nature et l'état des réseaux (électricité, gaz, ventilation) doivent etre conformes aux normes de sécurité
• Les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement suffisant de l'air
• Les pièces principales doivent disposer d'un éclairement naturel suffisant et d'une ouverture donnant a l'air libre ou sur un volume vitre ouvrant sur l'extérieur

Elements d'équipement et de confort

• Installation de chauffage (ou possibilite d'en installer une)
• Alimentation en eau potable avec pression et debit suffisants
• Evacuation des eaux usees et des eaux-vannes
• Cuisine ou coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson
• Installation sanitaire interieure (WC séparé de la cuisine et de la pièce principale)
• Salle d'eau avec douche ou baignoire, alimentée en eau chaude
• Reseau électrique conforme permettant l'éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers courants

Surface et volume habitables

Le logement doit offrir au minimum 9 m2 de surface habitable et un volume de 20 m3, avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 metres.

Performance énergétique

Depuis le 1er janvier 2023, un logement décent doit respecter un seuil de consommation énergétique maximale de 450 kWh/m2/an en energie finale (classe G+). Ce seuil sera progressivement abaissé :

• 2025 : interdiction de louer les logements classés G
• 2028 : interdiction des logements classés F
• 2034 : interdiction des logements classés E

L'obligation d'entretien du bailleur

Au-dela de la décence, le bailleur a une obligation d'entretien pendant toute la durée du bail (articles 1719 et 1720 du Code civil). Il doit :

• Entretenir les locaux en état de servir a l'usage prevu
• Effectuer toutes les réparations nécessaires, autres que les réparations locatives (celles a la charge du locataire)
• Assurer la jouissance paisible du logement

Reparations locatives vs réparations du bailleur

Le décret du 26 aout 1987 liste les réparations a la charge du locataire. En resume :

• A la charge du locataire : entretien courant (joints, interrupteurs, graissage des gonds, remplacement des ampoules, entretien des jardins privatifs, debouchage des canalisations)
• A la charge du bailleur : tout ce qui releve de la vétusté, du vice de construction, de la force majeure ou de l'usure normale (plomberie encastrée, toiture, façades, remplacement de chaudière, mise aux normes electriques)

Que faire si votre logement n'est pas décent ?

• Etape 1 : Signalez par écrit les désordres a votre bailleur par lettre recommandée avec AR. Décrivez précisément les problemes constatés et joignez des photos.
• Etape 2 : Fixez un délai raisonnable (2 mois en general) pour la réalisation des travaux.
• Etape 3 : En l'absence de reponse, adressez une mise en demeure par LRAR.
• Etape 4 : Saisissez la commission départementale de conciliation (CDC).
• Etape 5 : En dernier recours, saisissez le Tribunal judiciaire de Tours qui pourra ordonner la réalisation des travaux, une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts.

Important : ne cessez jamais de payer votre loyer, meme si le logement est indécent. Le juge pourrait retenir cet argument contre vous. En revanche, vous pouvez demander au juge une consignation du loyer ou une réduction.

Contacts utiles

• ADIL 37 : 02 47 60 90 70 - Diagnostic gratuit de la situation de votre logement
• ARS Centre-Val de Loire : en cas de risque sanitaire grave (insalubrité)
• Service hygiene de la mairie : pour les constats d'insalubrité
• La Voix des Locataires 37 : accompagnement dans vos démarches