Le dépôt de garantie et l'état des lieux

Le dépôt de garantie et l'état des lieux

Le dépôt de garantie et l'état des lieux sont deux elements cruciaux de la relation locative. Ils conditionnent directement ce que vous récupérerez a la fin du bail. Bien les comprendre, c'est se prémunir contre les retenues abusives.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme versee par le locataire a l'entrée dans les lieux. Il garantit le bailleur contre d'éventuels manquements du locataire (dégradations, impayés).

Montant et versement

• Location vide : le dépôt ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989)
• Location meublée : le dépôt ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges
• Le dépôt de garantie ne porte pas d'intérêts au profit du locataire
• Il ne peut etre révisé en cours de bail, meme lors du renouvellement

La restitution du dépôt de garantie

Le délai de restitution dépend de l'état des lieux de sortie :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme a l'état des lieux d'entrée (aucune degradation constatee)
• 2 mois si des dégradations sont constatees (le bailleur doit justifier les retenues)

En cas de retard, le locataire a droit a une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commence.

Article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : "A défaut de restitution dans les délais prevus, le solde du dépôt de garantie restant du au locataire [...] est majore d'une somme egale a 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque periode mensuelle commencee en retard."

Les retenues autorisées

Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie :

• Le coût des réparations locatives non effectuées par le locataire (hors vétusté)
• Les loyers ou charges impayés
• Une provision pour charges pouvant aller jusqu'a 20 % du dépôt dans l'attente de la régularisation annuelle (uniquement en copropriete)

Toute retenue doit etre justifiee par des documents : etats des lieux comparatifs, devis, factures, photos. Le bailleur ne peut pas retenir de sommes pour la vétusté normale du logement.

L'état des lieux

L'état des lieux est un document essentiel qui decrit l'état du logement a l'entrée et a la sortie. Il doit etre realise de maniere contradictoire (en presence du locataire et du bailleur) et amiable.

L'état des lieux d'entrée

• Il doit etre realise lors de la remise des clés
• Il doit décrire chaque pièce de maniere precise : murs, sols, plafonds, équipements, menuiseries
• Prenez des photos datees en complément
• Vous disposez de 10 jours apres la signature pour demander des modifications
• Pendant le premier mois de chauffe, vous pouvez demander un complément concernant les équipements de chauffage

Conseil pratique : soyez extremement minutieux lors de l'état des lieux d'entrée. Notez chaque défaut, meme mineur (trace sur un mur, rayure sur le sol, joint abime). Ce qui n'est pas note sera présumé en bon état.

L'état des lieux de sortie

• Il doit etre realise lors de la restitution des clés
• Les dégradations sont évaluées en comparaison avec l'état des lieux d'entrée
• La vétusté (usure normale liée au temps) ne peut pas etre imputée au locataire
• Si les parties ne parviennent pas a un accord, un huissier peut etre mandate (frais partages par moitie)

La grille de vétusté

La loi ALUR de 2014 prévoit que les parties peuvent appliquer une grille de vétusté lors de l'état des lieux de sortie. Cette grille fixe une durée de vie théorique pour chaque équipement. Par exemple :

• Peintures : 7 a 10 ans
• Moquette : 7 ans
• Papier peint : 7 ans
• Robinetterie : 10 ans

Au-dela de cette durée, le remplacement est a la charge du bailleur.

Que faire en cas de litige ?

• Etape 1 : Envoyez une lettre recommandée avec AR a votre bailleur réclamant la restitution du dépôt (ou contestant les retenues).
• Etape 2 : Saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) pour une médiation gratuite.
• Etape 3 : Si le montant est inférieur a 5 000 euros, saisissez le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours (procédure simplifiée, pas d'avocat obligatoire).

Contacts utiles

• ADIL 37 : 02 47 60 90 70 - Conseil sur le dépôt de garantie et l'état des lieux
• Commission départementale de conciliation : DDT d'Indre-et-Loire
• Tribunal judiciaire de Tours : Place Jean Jaures, 37000 Tours