Le bail d'habitation

Le bail d'habitation : vos droits et obligations

Le bail (ou contrat de location) est le document fondamental qui encadre la relation entre le locataire et le bailleur. En logement social comme dans le parc privé, il est régi principalement par la loi du 6 juillet 1989 tendant a améliorer les rapports locatifs. Comprendre son contenu et ses règles est indispensable pour faire valoir vos droits.

Les différents types de bail

Il existe plusieurs formes de bail selon la nature du logement :

• Bail de location vide : durée minimale de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale, comme un bailleur social). C'est le cas le plus courant en HLM.
• Bail de location meublée : durée minimale de 1 an (9 mois pour un étudiant). Le logement doit contenir un mobilier minimum défini par le décret du 31 juillet 2015.
• Convention APL : en logement social, le bail est généralement lié a une convention avec l'État qui ouvre droit a l'APL.

Les mentions obligatoires du bail

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le bail contienne un certain nombre de mentions obligatoires :

• L'identité du bailleur et du locataire
• La date de prise d'effet et la durée du contrat
• La description du logement (surface habitable, nombre de pièces, équipements)
• Le montant du loyer et ses modalités de paiement
• Le montant du dépôt de garantie
• Le montant du dernier loyer acquitte par le précédent locataire (zones tendues)

Doivent également etre annexés au bail : l'état des lieux, le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb (CREP) pour les logements antérieurs a 1949, et la notice d'information sur les droits et obligations des parties.

Le renouvellement du bail

A l'échéance du bail, celui-ci est reconduit tacitement pour la meme durée, sauf congé donne par l'une des parties dans les délais légaux. En logement social, le bail est reconduit sans limitation de durée tant que le locataire respecte ses obligations.

Article 10 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le contrat de location est reconduit tacitement pour une durée egale a celle du contrat initial ou de la reconduction, a défaut de congé donne par le bailleur ou le locataire."

La résiliation du bail par le locataire

Le locataire peut résilier son bail a tout moment, sous reserve de respecter un préavis :

• 3 mois en règle générale pour un logement vide
• 1 mois dans certains cas : zone tendue (Tours et agglomeration en font partie), mutation professionnelle, perte d'emploi, obtention d'un premier emploi, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, état de santé justifiant un changement de domicile
• 1 mois pour un logement meuble

Le congé doit etre notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier, ou remise en main propre contre émargement. Le délai court a compter de la réception par le bailleur.

La résiliation par le bailleur

Le bailleur ne peut donner congé qu'a l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois (3 mois en meuble), et uniquement pour trois motifs (article 15) :

• Reprise pour habiter : le bailleur (ou un proche) souhaite occuper le logement
• Vente du logement : le locataire beneficie d'un droit de préemption
• Motif légitime et sérieux : manquements graves du locataire (impayés répétés, troubles de voisinage)

Attention : en logement social, le bailleur HLM ne peut pas donner congé pour vente ou reprise. La résiliation ne peut intervenir que pour motif légitime et sérieux (impayés, troubles) par voie judiciaire.

Que faire en cas de litige ?

Si vous constatez un probleme avec votre bail (clause abusive, absence de mentions obligatoires, congé irrégulier), plusieurs recours sont possibles :

• Contacter l'ADIL 37 (Agence départementale pour l'information sur le logement) au 02 47 60 90 70 pour un conseil juridique gratuit
• Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter une résolution amiable
• En dernier recours, saisir le Tribunal judiciaire de Tours

L'association La Voix des Locataires 37 peut vous accompagner dans toutes ces démarches. N'hésitez pas a nous solliciter.