État des lieux : guide pratique pour protéger vos intérêts

État des lieux : le guide complet du locataire

L'état des lieux est probablement le document le plus important de votre relation avec le bailleur, juste après le bail lui-même. Bien réalisé, il vous protège contre les retenues abusives sur le dépôt de garantie. Bâclé, il peut vous coûter cher. Voici comment le réussir.

Ce que dit la loi

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'état des lieux est obligatoire et strictement encadré. Il doit être réalisé de manière contradictoire et amiable entre le bailleur (ou son représentant) et le locataire. Le décret du 30 mars 2016 fixe son contenu et sa forme.

L'état des lieux doit obligatoirement mentionner :

• Le type d'état des lieux (entrée ou sortie)
• La date de réalisation
• La localisation du logement
• Le nom des parties (ou de leurs mandataires)
• Les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz)
• Le détail et la description de l'état de chaque pièce et équipement
• Les clés remises (nombre et type)
• La signature des deux parties

État des lieux d'entrée : les règles d'or

L'état des lieux d'entrée conditionne tout. Voici nos conseils :

1. Prenez votre temps : Ne vous laissez pas presser. Un état des lieux bâclé joue toujours en votre défaveur. Comptez au moins 30 minutes pour un studio, 1 heure pour un T3.
2. Examinez tout en détail : Pour chaque pièce, vérifiez les murs (fissures, taches, trous), les sols (rayures, taches, lames décollées), les plafonds (traces d'humidité), les menuiseries (fenêtres, portes, placards), les équipements (prises, interrupteurs, robinets, chasse d'eau).
3. Testez les équipements : Ouvrez chaque robinet, tirez chaque chasse d'eau, allumez chaque plafonnier, testez chaque prise, ouvrez et fermez chaque fenêtre et volet.
4. Photographiez tout : Prenez des photos datées de chaque pièce et de chaque défaut constaté. Ces photos ne font pas partie de l'état des lieux officiel, mais elles constituent des preuves précieuses en cas de litige.
5. Soyez précis dans les descriptions : Préférez « 3 rayures de 15 cm sur le parquet devant la fenêtre » à « sol usé ». Plus c'est détaillé, mieux vous êtes protégé.
6. N'oubliez pas les équipements : Chaudière, cumulus, VMC, interphone, boîte aux lettres, cave, parking.

Le délai de complément : votre filet de sécurité

Vous disposez d'un délai de 10 jours après la signature de l'état des lieux d'entrée pour le compléter. Ce droit est fondamental : il vous permet de signaler des défauts que vous n'auriez pas remarqués le jour de l'emménagement.

Pour les éléments de chauffage, ce délai est étendu au premier mois de la période de chauffe. Si vous emménagez en été, vous pourrez compléter l'état des lieux pour les radiateurs et la chaudière lors de la mise en route du chauffage.

Envoyez vos compléments par courrier recommandé avec AR à votre bailleur.

État des lieux de sortie : préparer le terrain

Avant l'état des lieux de sortie :

• Nettoyez le logement : Un logement propre donne une meilleure impression et limite les contestations.
• Effectuez les menues réparations : Rebouchez les trous de chevilles, remplacez les joints de silicone noircis, remplacez les ampoules grillées. Ces petites réparations sont à votre charge (réparations locatives).
• Comparez avec l'état des lieux d'entrée : Relisez-le attentivement et identifiez les écarts possibles.
• Prenez des photos avant le rendez-vous : Datez-les et conservez-les.

Que faire en cas de désaccord ?

Si vous n'êtes pas d'accord avec les observations du bailleur lors de l'état des lieux de sortie :

1. Notez vos réserves directement sur le document avant de signer.
2. Refusez de signer si les désaccords sont trop importants. Dans ce cas, un huissier de justice devra réaliser l'état des lieux (frais partagés entre les parties).
3. Faites appel à un tiers : Vous pouvez être accompagné d'un représentant d'association de locataires lors de l'état des lieux.

L'absence d'état des lieux

Si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé :

• Par la faute du bailleur : le logement est présumé avoir été remis en bon état. Le bailleur ne pourra rien retenir sur le dépôt de garantie.
• Par la faute du locataire : le logement est présumé avoir été remis en bon état, et le locataire devra le restituer dans cet état.

Nos ressources

Notre association met à votre disposition :

• Un modèle d'état des lieux détaillé téléchargeable dans la rubrique « Courriers types »
• Des fiches pratiques sur les réparations locatives
• Un accompagnement personnalisé : contactez-nous pour qu'un bénévole vous accompagne lors de votre état des lieux

Pour plus d'informations, l'ADIL 37 propose également des consultations gratuites sur le sujet. N'hésitez pas à les contacter avant votre état des lieux.